Wyrok sądu: bonifikaty częściowo do zwrotu

26 stycznia 2012 roku to ważny dzień dla wszystkich obecnych oraz byłych najemców lokali komunalnych. Tego dnia Sąd Najwyższy ogłosił wyrok w sprawie dotyczącej zwrotu bonifikaty udzielanej przez gminy przy wykupie mieszkań przez dotychczasowych najemców.

Do tej pory w interpretacji przepisów regulujących sprzedaż lokali komunalnych przez gminę oraz zasady przyznawania bonifikat panowała swego rodzaju "wolna amerykanka".

W większości przypadków, gdy lokal nabyty przez dotychczasowego najemcę (z reguły za 10% wartości) został sprzedany na wolnym rynku gminy rzadko występowały z roszczeniem o zwrot udzielonej bonifikaty. Było to możliwe, ponieważ sprzedający właściciele powoływali się na przepis artykułu 68 ustępu 2a punkt 5 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami, mówiący o możliwości uchylenia się od zwrotu udzielonej bonifikaty w przypadku przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na "nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe".

A co jeśli sprzedane mieszkanie komunalne miało wyższą wartość od nowo kupionej nieruchomości lub jej udziału? Taki przypadek miał miejsce w Gdańsku, i jak podaje PAP dotyczy on lokalu mieszkalnego nabytego w 2006 roku, a następnie sprzedanego w 2008 r.

Anna F. i Katarzyna K. nabyły od gminy miasta Gdańsk mieszkanie w czerwcu 2006 r. Cena została ustalona w wysokości 78,8 tys. zł. Jednocześnie gmina udzieliła 90 % upustu tej ceny. Dalej jak podaje PAP w kwietniu 2008 roku obie właścicielki mieszkania sprzedały je za cenę 293 tysiące zł. Następnie w listopadzie kupiły wspólnie inne mieszkanie w cenie 234 tys. zł. I tu zaczęły się problemy. Nagle w 2011 r. ktoś w urzędzie gminy się obudził i krzyknął: Nie pozwolę! Gmina Miasta Gdańska wystąpiła o zwrot bonifikaty w całej przyznanej wartości powołując się na przepis art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mówiącego o konieczności zwrotu udzielonej bonifikaty, jeśli mieszkanie kupione od gminy zostanie sprzedane przed upływem pięciu lat kalendarzowych.

Jak to, zdziwiły się właścicielki, przecież przeznaczyłyśmy środki ze sprzedaży mieszkania na zakup innego i oddały sprawę do sądu. Sąd I Instancji w całości przychylił się do żądania gminy i "zasądził" na rzecz gminy po 37,6 tys. zł od każdej z Pań wraz z odsetkami. Swój wyrok uzasadnił obowiązkiem zwrotu bonifikaty, jeśli na nabycie nowego mieszkania, została przeznaczona cała kwota uzyskana ze sprzedaży. Dodatkowo zaznaczył, że ustawodawca "nie przewidział, iż w razie wydania na ten cel tylko części pieniędzy, obowiązek zwrotu obejmuje tylko część bonifikaty".

Kobiety nie poddały się i oddały sprawę do Sądu Apelacyjnego. Sąd II Instancji nie zgodził się z interpretacją sądu I Instancji powołując się na ratio legis (czyli duch prawa - inaczej "zamysł twórcy") i podając taką wykładnię: "cel art. 68 ust. 2a pkt 5, czyli stworzenie mechanizmu umożliwiającego szybszy wtórny obrót tymi mieszkaniami i powrót pieniędzy z ich sprzedaży na rynek obrotu nieruchomościami. Jeśli ten cel został osiągnięty tylko w części, bo tylko część tych pieniędzy została wydana na nabycie innego mieszkania, to obowiązek zwrotu powinien obejmować bonifikatę przypadającą proporcjonalnie na część środków ze sprzedaży nieprzeznaczonych na ten cel". Sąd II Instancji skierował tę sprawę do Sądu Najwyższego wyrażając opinię, że rygorystyczna interpretacja art. 68 ust. 2a pkt 5 byłaby sprzeczna z celem ustawodawcy.

Zmuszałaby sprzedających mieszkania wykupione z bonifikatą do podejmowania nieracjonalnych decyzji i kupowania lokali większych i droższych, niż odpowiadające ich potrzebom mieszkaniowym. Opinię tę podzielił Sąd Najwyższy w uchwale z 26 stycznia tego roku, która stwierdza: "nabywca lokalu mieszkalnego z bonifikatą, który zbył lokal przed upływem pięciu lat od dnia nabycia, ma obowiązek zwrotu części bonifikaty w wysokości proporcjonalnej do kwoty uzyskanej ze zbycia, nieprzeznaczonej na nabycie innego lokalu mieszkalnego".

Można się cieszyć, że kolejna wątpliwość została rozstrzygnięta w sposób iście salomonowy. Ciekawe tylko, jak gminy będą określać wysokość proporcjonalną. Dla mnie to już wyższa matematyka.

nadesłane/Paweł Sawicki