Problemy z podziałem nieruchomości

W poniższym artykule doradca firmy "Ceres - doradztwo i ekspertyzy rynku nieruchomości" przedstawia główne zasady wydawania decyzji o podziale nieruchomości.

Ziemia jest naszym największym dobrem. Mało kto ma co do tego jakiekolwiek wątpliwości. Co gorsza, jest jej coraz mniej. Można powiedzieć, że się kurczy. Może nie dosłownie, w sensie geologicznym, ale według ostrożnych wyliczeń ostatnich lat przyrost mieszkańców Ziemi, to ok. 100 milionów ludzi rocznie, a niestety powierzchnia Ziemi się nie rozrasta. Cała powierzchnia Ziemi jest już czyjąś własnością (z wyjątkiem Arktyki gdzie prawa własności przyznają sobie jednocześnie USA, Rosja, Kanada, Dania i Norwegia). Kolejnym oczywistym faktem jest, że wszyscy ci ludzi potrzebują swojego miejsca na Ziemi, które mogli by nazwać domem. By temu sprostać ,właściciele powierzchni ziemskich muszą stale "tworzyć" nowe obszary, które nazywamy nieruchomościami. Tworzą je tylko umownie, bo w istocie dokonują PODZIAŁU większej nieruchomości na kilka mniejszych. Jak z tego wynika bez podziału nie może się odbywać jakakolwiek gospodarka nieruchomościami, obrót czy zarządzanie.

Pora więc zastanowić się, kiedy podział jest możliwy i kto może go wykonać. Okazuje się, że o ile możemy być właścicielami nieruchomości i nikt naszego prawa nie może naruszyć, o tyle podziału nie wolno nam wykonać według własnego uznania.

Dlaczego?

Jak zostało napisane powyżej, podział polega na wyodrębnieniu z jednej nieruchomości kilku mniejszych.

Po co?

Aby je sprzedać oczywiście. Nikt nie dzieli nieruchomości, aby zamiast jednej dużej mieć trzy mniejsze (bo w istocie ma tyle samo). Aby więc nie dopuścić do sytuacji, w której nieodpowiedzialni właściciele dzielą swoją nieruchomość bez opamiętania na mniejsze (tworząc nieruchomości, które nie nadają się do użytku, czyli są bez wartości), Państwo/Władza wprowadziła ograniczenia podziału. Teoretycznie właściciel ma prawo podzielić nieruchomość, ale tylko wtedy, kiedy będzie to odbywało się w granicach prawa (czyli kiedy Państwo na to pozwoli).

Jak to wygląda w praktyce?

Podstawową zasadą dopuszczającą podział nieruchomości jest możliwość zagospodarowania podzielonych nieruchomości, czyli używania ich zgodnie z przeznaczeniem. Przeznaczenie ustalają władze samorządu lokalnego, chyba że nieruchomość już jest używana w określony sposób i po podziale się on nie zmieni. Podstawowe znaczenie ma tutaj cel podziału tzn. jaki zamiar ma właściciel w użytkowaniu podzielonych nieruchomości. Czy wydzielone tereny mają nadawać się pod zabudowę jednorodzinną czy wielomieszkaniową? A może jedna część ma służyć jako powierzchnia składowa? Na te pytania musi sobie odpowiedzieć każdy kto zamierza składać wniosek o podział nieruchomości. Na potrzeby tego artykułu poniżej przedstawię podstawowe zasady opiniowania wniosków o przeprowadzenie podziału.

Organ wydający decyzję zatwierdzającą podział sprawdza przede wszystkim czy cel podziału wskazany przez wnioskodawcę jest:

1. Zgodny z istniejącym przeznaczeniem nieruchomości, wyrażonym w Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, a także z ustaleniem czy to przeznaczenie uda się zrealizować po wykonaniu podziału. Dotyczy to również ewidencyjnego podziału nieruchomości, który nie powoduje powstania odrębnych własności nieruchomości (w myśl art. 140 Kodeksu Cywilnego), a który umożliwia dokonanie w przyszłości podziału prawnego tej nieruchomości tj. zbycia ewidencyjnie wydzielonych działek gruntu na rzecz innych osób.
2. Zgodny z warunkami określonymi w decyzji zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku planu miejscowego. Zakres ustaleń i rozstrzygnięć takiej decyzji nie jest dowolny, lecz został określony w art. 54 i art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wyznacznikiem oceny zgodności proponowanego podziału z warunkami zawartymi w decyzji są ustalenia dotyczące możliwości zagospodarowania terenu. Pomimo więc braku planu miejscowego, dokonanie podziału nieruchomości powinno służyć wydzielaniu tylko takich działek gruntu, które będą mogły być zagospodarowane w kontekście przepisów obowiązującego prawa bądź w kontekście decyzji o warunkach zabudowy.
3. Niesprzeczny z przepisami odrębnymi, jeżeli nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym (art. 94 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Za odrębne przepisy należy uznać takie regulacje prawne, które dotyczą dopuszczalnego sposobu zagospodarowania nieruchomości bez wyznaczonego dla niej przeznaczenia w planie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy (ew. decyzji o ustaleniu inwestycji celu publicznego), a mające zastosowanie do sposobu zagospodarowania na jaki wskaże właściciel dokonujący podziału w myśl wyobrażonego przez niego celu podziału. Przez pryzmat takiego celu konieczne będzie sięgnięcie do przepisów odrębnych takiego celu dotyczących.
4. Bezpośrednia lub pośrednia dostępność do drogi publicznej. Dostęp ten powinien polegać na przyleganiu danej działki do drogi publicznej z możliwością uzyskania do niej zjazdu (dostęp bezpośredni) lub dostęp taki zostanie zapewniony w chwili jej zbywania innej osobie w drodze ustanowienia służebności drogi koniecznej (dostęp pośredni).

Mimo spełnienia powyższych warunków ustawa o gospodarce nieruchomościami opisuje dwie sytuacje, w których nie można dokonać podziału, a właściwie procedura podziałowa zostaje zawieszona.

W pierwszej sytuacji podziału nie można dokonać, jeżeli z przepisów wynika obowiązek sporządzenia planu miejscowego, lecz plan taki dla określonych obszarów nie został sporządzony. W takim wypadku postępowanie administracyjne o wydanie decyzji zatwierdzającej podział zostaje zawieszone do czasu uchwalenia planu miejscowego. W tej sytuacji właściciel może jedynie zbyć udział w prawie własności, a następnie umówić się z współwłaścicielem co do sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej (a wtedy już tylko krok do zniesienia współwłasności).

W drugiej sytuacji, jeżeli wniosek o podział nieruchomości został złożony po upływie sześciu miesięcy liczonych od dnia podjęcia przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego lub wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu, postępowanie zawiesza się, lecz nie dłużej niż na okres kolejnych sześciu miesięcy liczonych od dnia złożenia wniosku. Jeżeli po tym okresie zawieszenia plan miejscowy nie zostanie uchwalony, podział nieruchomości dokonuje się przy zachowaniu niesprzeczności z przepisami odrębnymi (patrz wyżej) lub z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli została wydana).

Te dwa przypadki mają oczywisty sens zabezpieczenia prawidłowości wykonania procedury podziału. Uniknie się wtedy sytuacji, w której konfiguracja i wielkość podzielonych działek gruntu niweczy możliwość ich zagospodarowania według ustaleń planu, który w momencie składania wniosku jest dopiero opracowywany.

Paweł Sawicki