Jak kupić mieszkanie - poradnik cz. II

Jak kupić mieszkanie lub dom z głową? Jakich błędów się ustrzec? Jak właściwie zaplanować całe przedsięwzięcie? Na te pytania odpowie Paweł Sawicki, główny konsultant w firmie "Ceres doradztwo i ekspertyzy rynku nieruchomości", w cyklu artykułów "Jak kupić mieszkanie".

PORADNIK "JAK KUPIĆ MIESZKANIE NA RYNKU WTÓRNYM"
2. Szukanie właściwej oferty.

Na pierwszy rzut oka zadanie nie jest wcale trudne. Internet przeciążony jest reklamami deweloperów i biur obrotu nieruchomościami. Portale internetowe chwalą się gigantycznymi ilościami ofert praktycznie każdego rodzaju nieruchomości. Jednak po uważniejszym przyjrzeniu się, okazuje się, że oferty często powtarzają się, są nieaktualne lub mają rożne ceny. W tym bałaganie wielu decyduje się na współpracę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Jest to dobra decyzja, jednak trzeba pamiętać o kilku ważnych aspektach takiej współpracy.

Zgłaszając się do biura zamiast pytać o wysokość prowizji należy spytać czy osoba, która będzie z nami współpracować posiada licencję wykonywania zawodu pośrednika i czy posiada aktualne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Jest to ważna kwestia, ponieważ chroni to (częściowo) klienta przed szkodami wynikającymi z błędu pośrednika. Jeśli zgłosimy się do sądu o odszkodowanie, polisa gwarantuje wypłacalność skarżonego pośrednika. W tym miejscu należy zaznaczyć, że suma ubezpieczenia polisy musi wynosić przynajmniej 1,5-krotność wartości nieruchomości będącej przedmiotem naszej współpracy z pośrednikiem (minimum wymagane przez Ministra Finansów w Rozporządzeniu z dnia 23 grudnia 2003 r. to 25 000 euro, co jak łatwo policzyć nie pokrywa wartości nawet najmniejszego mieszkania).

Należy upewnić się również, że osoba wymieniona w umowie pośrednictwa to osoba, która będzie dla nas pracować, co niestety nie jest już takie częste. Nagminnie zdarza się, iż licencjonowanego pośrednika "spotykamy" tylko, jako podpis na umowie, a rzeczywiście pracuje dla nas jego asystent. Ustawa niestety nie precyzuje, jaki zakres czynności może wykonywać asystent pośrednika, więc właściciele biur nieruchomości często się "wyręczają" takimi osobami, które wykonują faktyczne czynności pośrednictwa. Również zakres czynności pośrednika jest negocjowany i powinien znaleźć swoje odzwierciedlenie w umowie. Dobrą praktyką jest, iż pośrednik oferuje coś więcej niż "czynności zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży przez klienta pośrednika".

Zapewne wielu z Państwa spotkało się również z niechlubną praktyką, jaką jest "obligatoryjne" podpisanie umowy pośrednictwa przez osoby zgłaszające się do oferty sprzedaży nieruchomości jeszcze nawet przed oględzinami danej nieruchomości. Moim zdaniem jest to skrajnie nieetyczne oraz działa na szkodę klienta sprzedającego, ponieważ pośrednik reprezentując interesy sprzedającego nieruchomość powinien dążyć do zwiększania dostępności oferty, a nie uzależniać zainteresowanie daną ofertą od podpisania umowy.

Po przebrnięciu przez te wszystkie pułapki dochodzimy do momentu oględzin wybranej przez nas nieruchomości. Warto by w oględzinach uczestniczyła oprócz nas, zainteresowanych, jeszcze dodatkowa osoba - przyjaciel lub członek rodziny. Oglądając mieszkanie skupiamy się często na wyobrażeniu siebie w nim, a nie na detalach jak: szczelność okien, wentylacji, śladów po remontach, czy pospiesznym usuwaniu wykwitów pleśni ze ścian. Następnie należy zwrócić uwagę na lokalizację naszego przyszłego mieszkania. Parafrazując znane powiedzenie Napoleona - wartość nieruchomości stanową trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Pamiętajmy, iż kupujemy mieszkanie do "mieszkania", ale jest to również inwestycja, która dobrze, aby z czasem okazała się rentowna. Ponadto lokalizacja, to nie tylko odległość od centrum, ale również cała infrastruktura: szkoły, sklepy, bankomaty. Warunkiem nie do przecenienia jest także dojazd (zatłoczony, ruchliwy), miejsca do parkowania (tegoroczna zima wyraźnie pokazuje, które spółdzielnie i wspólnoty nie wywiązują się ze swoich obowiązków w kwestii). Istotne są również kwestie utrzymania lokalu oraz opłat za czynsz/części wspólne. Tutaj ważna jest aktywność wspólnoty/spółdzielni w zakresie modernizacji oraz konserwacji urządzeń przesyłowych i budynku. Wysoki fundusz remontowy niekoniecznie musi być wadą, ale jest wskazówką, że budynek wymaga dużej ilości remontów/konserwacji.

Jedną z ostatnich rzeczy, o których najczęściej zapominamy to sąsiedzi. Wystarczy krótka rozmowa z osobami mieszkającymi obok, aby wyrobić sobie odpowiednią opinie o lokatorach budynku. Wydawałoby się, że z nieruchomością nie ma to wiele wspólnego, ale często przy potraktowaniu tych kwestii zbyt lekko, okazuje się, że nasze życie zamienia się w to, które znamy z serialu "Alternatywy 4" i to nie w tym wesołym aspekcie.

W następnej części cyklu zostaną przybliżone niektóre zagadnienia związane z wadami prawnymi nieruchomości.

Paweł Sawicki
www.ceresdoradztwo.pl