Jak kupić mieszkanie - poradnik cz. V

Jak kupić mieszkanie lub dom z głową? Jakich błędów się ustrzec? Jak właściwie zaplanować całe przedsięwzięcie? Na te pytania odpowie Paweł Sawicki, główny konsultant w firmie "Ceres doradztwo i ekspertyzy rynku nieruchomości", w cyklu artykułów "Jak kupić mieszkanie".

PORADNIK "JAK KUPIĆ MIESZKANIE NA RYNKU WTÓRNYM"
5. Odbiór mieszkania - czy to już koniec problemów?

Przyjęcie kluczy mieszkania od sprzedającego wielu nazywa odbiorem mieszkania. Z reguły nie ma w tym nic złego, niemniej wśród fachowców takie myślenie powoduje dezaprobatę i nerwowe tiki. Na rynku wtórnym kupujemy już gotowe, wybudowane mieszkanie i nie trzeba biegać z linijką mierząc każdy kąt lokalu, szukając podstępu i fuszerki dewelopera. Czyżby? Faktycznie metraż powierzchni użytkowej rzadko ulega zmianie, ale nierzadko świeżo upieczeni lokatorzy ze zdziwieniem stwierdzają, że w mieszkaniu zabrakło zabudowanej zmywarki i lodówki, mimo iż stanowią integralną część wyposażenia lokalu. Nader złego u dostawców energii elektrycznej oraz wody nie chcą podpisać umowy bez jakiegoś protokołu zdawczo-odbiorczego.

Co teraz? Tego typu przykrościom można zapobiec odpowiednio się przygotowując (zainteresowanych odsyłam do czwartej części poradnika) oraz dokonując rzeczywistego odbioru lokalu wraz ze sprzedającym. Na co zwrócić uwagę? Oprócz samego lokalu, który zdążyliśmy już dobrze poznać warto zajrzeć do piwnicy lub innych pomieszczeń gospodarczych, które mogą stać się składowiskiem wszelkiego rodzaju zbędnych śmieci poprzedniego właściciela.

Następnie w lokalu należy spisać tzw. protokół zdawczo-odbiorczy, który powinien zawierać:
1. datę i miejsce spisania,
2. dane spisujących protokół (odpowiednio kupującego i sprzedającego),
3. prawidłowe oznaczenie nieruchomości, której dotyczy protokół,
4. wyposażenie lokalu (powinno się zgadzać z protokołem uzgodnień - patrz część IV poradnika),
5. stan liczników wszystkich mediów,
6. ilość kluczy przekazanych kupującemu,
7. nie zaszkodzi dodać oświadczenia sprzedającego o rękojmi z tytułu wad ukrytych,
8. podpisy osób uczestniczących w odbiorze lokalu (mogą być podpisy osób trzecich jak np. przeszkolony fachowiec).

Po tych formalnościach należy upomnieć się u sprzedającego o zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu. W przypadku, gdy były właściciel za pieniądze ze sprzedaży udaje się w podróż dookoła świata może okazać się to problemem przy wyliczaniu czynszu przez spółdzielnię (o jakimkolwiek dochodzeniu własności przez osoby trzecie na podstawie zameldowania raczej nie może być mowy).

Na koniec kilka słów o odpowiedzialności sprzedającego za ukryte wady prawne oraz techniczne. Rękojmia, jako pojęcie wywodzące się z kodeksu cywilnego chroni nabywcę w przypadku stwierdzenia wady rzeczy przez okres jednego roku, a w przypadku budynku przez okres trzech lat od momentu wydania (jako że mieszkanie jest częścią budynku obowiązuje drugi okres). Tu trzeba wspomnieć, jakie wady podlegają pod rękojmię. Przede wszystkim wady ukryte, o których nie wiedzieliśmy oraz nie mogliśmy się w łatwy sposób dowiedzieć. To oznacza, że wady prawne z tytułu obciążenia lokalu postępowaniem egzekucyjnym nie podlegają rękojmi. Mimo iż w księdze wieczystej może nie być wpisu o toczącym się postępowaniu to już, kiedy jest wzmianka o złożonym wniosku nie chroni nas ani rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, ani rękojmia właściciela. Natomiast cieknący dach, zwarcia w instalacji elektrycznej oraz nieszczelne okna jak najbardziej kwalifikują się do rozpoczęcia dochodzenia odszkodowania od byłego właściciela.

Paweł Sawicki
www.ceresdoradztwo.pl