Zły doradca = zadowolony klient

Sytuacja na rynku nieruchomości z roku na rok pogarsza się. Niektórzy widzą w tym zjawisku procesy stabilizacyjne, lecz prawda jest taka, że kryzys/krach sektora finansów, niestabilność/niekonsekwencja rządzących oraz niepewna sytuacja na rynku pracy powodują zamiast stabilizacji, i tak zwanej normalności, pogłębiającą się patologię i chaos.

Faktem jest, że rynek nieruchomości miał już w swojej historii kilka wzlotów, a także parę poważnych załamań. Przykładem są np. lata 2000-2002 kiedy po okresie krótkiego ożywienia nastąpiła głęboka stagnacja. Lata te są też formalnym (opisanym w ustawie) początkiem zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami, który miał być odpowiedzią na brak wykształconej specjalistycznej kadry, do tamtej pory zastępowanej przez bankowców i notariuszy.

Wymagania by zostać pośrednikiem były bardzo wygórowane, a i brak koniunktury nie zachęcał do zawodu. Ten stan trwał kilka lat, aż nagle i znikąd nastąpiła eksplozja rozwoju rynku. Mieszkania sprzedawały się jak ciepłe bułeczki. Ceny rosły, a z nimi wynagrodzenia pośredników (i nie oszukujmy się bankowców i notariuszy również). Widząc, co się dzieje, sektor finansów oraz deweloperzy postanowili uszczknąć swój kawałek tortu i powołali do życia wielkie ogólnopolskie koncerny zajmujące się mydłem i powidłem, a przy okazji pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

Wykorzystując luki w prawie i nie do końca spójną politykę organizacji zawodowych, na rynek wkroczyły konglomeraty zarządzane przez ludzi nie mających pojęcia o zawodzie pośrednika, ale mających duże doświadczenie w budowaniu wizerunku firmy oraz szeroko pojętym marketingu. Do zasilenia tych machin promocji i sprzedaży potrzeba było siły roboczej wystarczająco licznej, by sprostać wygórowanym ambicjom prezesów.

Skąd ich wziąć? Prawo stanowi, iż do prowadzenia działalności pośrednictwa potrzebny jest licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami. Niestety, zatrudnienie pośredników nie wchodziło w grę z dwóch prostych powodów:
1. Za drodzy w utrzymaniu i z natury samodzielni.
2. Fizyczny brak wystarczającej liczby ludzi z licencją.

I tu z pomocą przychodzi niewinnie wyglądający zapis, który stosowany po dziś dzień oraz napędzany sprytnym PR urósł do proporcji absurdu tak wielkiego, że nikt już mu się nie dziwi, a nawet nie zauważa. Pojawia się mianowicie tzw. doradca ds. nieruchomości. To pojęcie, co prawda powstało już dużo wcześniej, lecz dopiero teraz zostało użyte na tak szeroką skalę. Pierwotnie mający marginalne znaczenie, dodany jakby na siłę do ustawy regulującej zawody "nieruchomościowe", w formie asystenta pośrednika (wyłącznie dla pośrednika - ani zarządca, ani rzeczoznawca nie może mieć asystenta). Jako "wsparcie" licencjonowanego pośrednika miał zadanie wykonywać tzw. "czynności pomocnicze". Czynności te nie zostały skatalogowane przez ustawodawcę, a wiadomo jak coś nie jest napisane "jak byk" oznacza, że dozwolona jest każda, nawet najbardziej szalona interpretacja. Łącznie z taką, że pomocnik może wykonywać wszystkie możliwe czynności pośrednika wymienione w ustawie, począwszy od kontaktu z klientem, udziału w negocjacjach, aż po finalizowanie transakcji u notariusza. Z jednym małym wyjątkiem, którego dotąd nie udało się obejść - nie może się podpisać za pośrednika na umowie pośrednictwa. Jest to ostatni schodek by całkowicie obejść przeszkadzające przepisy.

Słychać już jednak nasilające się głosy o zniesieniu wymogu licencji zawodowych w całości tak, aby każdy mógł obsługiwać transakcje zbywania nieruchomości. Bez potrzeby kosztownego wykształcenia, obowiązku ubezpieczenia, wymogu odbycia określonej liczby szkoleń i seminariów rocznie, a także, drobnostka: bez wymogu niekaralności. I nie pomagają naukowe opracowania, wypowiedzi członków stowarzyszeń, prawników, ekspertów. Przyjęło się że "doradca ds. nieruchomości" jest w istocie pośrednikiem. Nikt nie weryfikuje jego kompetencji, wykształcenia, posiadanej praktyki w zawodzie. Co więcej, wielu z nas nawet nie zobaczy pośrednika mającego rzekomo sprawować "rzeczywisty nadzór" nad asystentem. Jest to wina oczywiście zainteresowanych przedsiębiorców, ale czy tylko?

Nierzadko sami klienci wybierają tylko takie firmy, w których jest najwięcej ofert (nawet jeśli połowa z nich jest "nieaktualna"), gdzie nie trzeba podpisywać skomplikowanych umów określających szczegółowo zamawiającego usługę, jak i zakres czynności przyjmującego zlecenie. No dobrze, skoro taka sytuacja dotyczy największych ogólnopolskich korporacji, które już w tej chwili kontrolują 75% rynku (według ostrożnych kalkulacji), co może zrobić klient aby obronić się przed niekompetentnym doradcą?

1. Wymagajmy, aby osoba, która ma dla nas pracować była osobą kompetentną, posiadającą odpowiednie wykształcenie oraz uprawnienia. Nie dajmy sobie zamydlić oczu twierdzeniem, iż pośrednik nad wszystkim "czuwa". Jeśli tak, to mamy prawo wymagać, aby wszelkich informacji, porad i ekspertyz nt. rynku, naszej nieruchomości, którą chcemy sprzedać lub kupić udzielał nam licencjonowany pośrednik.

2. Jeśli z jakiegoś powodu godzimy się na współpracę z "pomocnikiem" wymagajmy, aby ta konkretna osoba była wpisana do umowy pośrednictwa jako asystent pośrednika wykonujący w jego imieniu czynności pomocnicze. Zmiana tej osoby może nastąpić wyłącznie po zmianie umowy. Taki zapis powoduje także zupełnie inny wymiar odpowiedzialności cywilnej pośrednika oraz osób pod jego nadzorem w przypadku dochodzenia odszkodowania.

3. Umowa musi być negocjowalna. Często wielkie firmy zasłaniają się twierdzeniem, iż umowa została skonstruowana w centrali przez oddział prawników i jest w zupełności zgodna z prawem. Nic bardziej mylnego. Wszystkie umowy największych firm oferujących usługę pośrednictwa (stan na grudzień 2011) zawierają w sobie klauzule abuzywne (tzw. niedozwolone) skatalogowane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a także zapisy będące niezgodne z obowiązującymi standardami zawodowymi oraz kodeksem etyki wydanym w komunikacie Ministra Infrastruktury z marca 2009 roku.

4. Nie bójmy się walczyć o swoje prawa! Zarówno w sądzie jak i w Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Jak wynika ze statystyk prowadzonych przez Ministerstwo w samym roku 2011 było 46 osób ukaranych a jedynie 20 umorzeń, co daje jasny obraz (inny niż pokazują media), że z nieuczciwym pośrednikiem można i trzeba wygrać. A zaręczam Państwu, że w sądzie takie sprawy wygrywa się znacznie łatwiej. Wystarczy parę wygranych procesów, a wraz z nimi odszkodowań i wielkie firmy mogą okazać się gigantami na glinianych nogach.

nadesłane/Paweł Sawicki