Quo Vadis lokatorze?

Po krótkiej przerwie na strony portalu wraca nasz ekspert w dziedzinie rynku nieruchomości, Paweł Sawicki. Kolejny jego tekst, jaki mamy okazję zaprezentować, porusza tym razem temat nowelizacji przepisów związanych z najmem lokali komunalnych.

Nie jest żadną tajemnicą, że rynek nieruchomości przeżywa w chwili obecnej poważny kryzys. Pogarszająca się sytuacja ekonomiczna Polski oraz państw sąsiadujących, postępujący kryzys sektora bankowego oraz nastroje na giełdach walutowych nie skłaniają do optymizmu podczas inwestowania w nieruchomości. Wiele młodych rodzin stoi dzisiaj przed trudnym wyborem: mieszkać pokątnie u rodziny lub przyjaciół lub zmierzyć się z niełatwym zadaniem, jakim jest wynajęcie mieszkania, tak by po zapłacie czynszu oraz opłat starczyło jeszcze do przysłowiowego pierwszego. Trzecia opcja jaką do tej pory było kupienie własnej nieruchomości z kredytu bankowego dla coraz większej grupy osób staje się nierealna.

A co jeśli dochód rodziny nie pozwala nawet na najem najtańszego mieszkania na rynku? Do tej pory jedyną opcją dla najmniej zarabiających było wydeptywanie długiej ścieżki do urzędów gminy z wnioskiem o przyznanie lokum socjalnego. Niemniej każdy z nas zdaje sobie sprawę, że zasób mieszkaniowy gminy (szczególnie tych mniejszych, znajdujących się na peryferiach wielkich miast) jest mocno ograniczony, z ledwością starczający na zaspokojenie potrzeb garstki wybrańców. Pomijam tutaj często kontrowersyjne zasady przyznawania takich lokali oraz ich późniejszym gospodarowaniem przez gminę.

Teraz na ratunek ma przyjść kolejna nowelizacja Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów z dn. 21 czerwca 2001 roku. Nowelizacja szykowana przez Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wprowadza szereg zmian, które (w zamyśle) mają całkowicie zmienić i usprawnić gospodarkę lokali tzw. komunalnych oraz socjalnych przyznawanych przez gminę. Spróbuję przedstawić najważniejsze z nich.

Pierwszą istotną zmianą będzie wprowadzenie obowiązku zawierania umów najmu na czas określony, nie krótszy niż jeden rok oraz nie dłuższy niż pięć lat. Zmiana ta ma pozwolić gminom na łatwiejszą oraz skuteczniejszą weryfikację stanu majątkowego najemców oraz wynikającego z tego tytułu uprawnienia do najmu. Oznacza to, iż po upływie czasu na jaki została zawarta umowa, gmina nie będzie miała obowiązku przedłużyć umowy automatycznie, jak było do tej pory, lecz dotychczasowy najemca będzie musiał wykazać, iż jego sytuacja majątkowa w dalszym ciągu kwalifikuje go do przyznania takiego lokalu. Nawet to nie obliguje gminy do przedłużenia z nim umowy na takich samych zasadach. Teraz gmina będzie miała możliwość zdecydowania o przyznaniu innego lokum, mniejszego lub położonego w innej lokalizacji, szczególnie jeśli ilość dotychczasowych lokatorów uległa zmianie (np. jedna osoba z rodziny wyprowadziła się lub zmarła). Jeśli jednak lokator przestał się kwalifikować w myśl warunków ustalanych przez gminę, będzie zmuszony dany lokal opuścić.

Kolejną bardzo istotną zmianą z punktu widzenia zarówno dotychczasowych lokatorów jaki i przyszłych ma być zasada o wyłącznej właściwości sądów do orzekania o uprawnieniach do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Od tej pory sąd nie będzie musiał "automatycznie" orzekać o prawie do zawarcia umowy, nawet jeśli lokator spełnia wymogi określone w dotychczasowym brzmieniu ustawy artykułu 14 ustęp 4. W takim przypadku sąd każdorazowo będzie badał sytuację materialną oraz rodzinną lokatora i biorąc pod uwagę jego faktyczną sytuację decydował o prawie do lokalu socjalnego.

Ponadto, w przypadku, gdy lokator został poddany eksmisji z lokalu komunalnego, tutaj także sąd nie będzie musiał już obligatoryjnie przyznawać prawa do lokalu socjalnego bądź zamiennego. Ustawodawca tłumaczy tę zmianę faktem, iż wielu uprawnionych do lokalu socjalnego, w myśl obowiązujących przepisów, po bliższym zbadaniu, okazywało się w dużo lepszej sytuacji finansowej, niż wynikałoby to ze złożonego przez nich oświadczenia majątkowego. Wielokrotnie sąd orzekał o prawie do najmu lokalu socjalnego osobom , których sytuacja finansowa byłą na tyle dobra, że mogli sobie pozwolić na wynajęcie mieszkania od prywatnego właściciela na zasadach wolnorynkowych, ale przepisy nakładały obowiązek przyznania każdorazowo takiego prawa osobom wymienionym w ustawie.

Dalej ustawodawca proponuje, iż w przypadku śmierci dotychczasowego najemcy, umowa najmu lokalu będącego w zasobie gminy wygaśnie, a pozostałe osoby w nim zamieszkujące, które łączyła więź rodzinna z najemcą (dzieci, współmałżonek oraz osoba pozostająca we wspólnym pożyciu z najemcą), będą miały wyłącznie roszczenie do gminy o zawarcie nowej umowy najmu, ale tylko pod warunkiem spełniania kryteriów dochodowych ustalonych przez gminę. Oznacza to, że pozostałe osoby zamieszkujące w lokalu, a nie ujęte w umowie najmu, będą musiały wystąpić z wnioskiem o przyznanie lokalu na zasadach ogólnych bez dodatkowych preferencji.

Kolejną ważną zmianą jest dopuszczenie do korzystania z instytucji najmu okazjonalnego prywatnych przedsiębiorców. Zmiana ta jest podyktowana licznymi wnioskami i apelami deweloperów, którzy deklarują chęć rozszerzenia dotychczasowej działalności o budowanie nieruchomości wielolokalowych przeznaczonych wyłącznie pod najem. Dotychczas teoretycznie istniała taka możliwość, by przedsiębiorca mógł wybudować nieruchomość i przeznaczyć ją pod najem, lecz taka decyzja wiązała się ze sporym ryzykiem oraz wieloma obostrzeniami dyktowanymi przez obecne przepisy. Dodatkowo przedsiębiorca nie mógł skorzystać z niedawnej nowelizacji wprowadzającej najem okazjonalny, który znaczenie ograniczał dotychczasowe przywileje oraz roszczenia najemców. Proponowane rozwiązanie ma mieć również dodatkową korzyść dla gminy, ponieważ projekt ustawy ma umożliwić gminie na podnajęcie takich nieruchomości wybudowanych przez dewelopera, a także każdej dostępnej na wolnym rynku w ramach swojej polityki mieszkaniowej, w tym również jako lokale socjalne.

Pozostałe zmiany maja charakter porządkujący i usprawniający, lecz również dosyć istotny z punktu widzenia potencjalnego lokatora, więc postaram się wymienić te najistotniejsze.

Gmina będzie miała możliwość rozwiązania obowiązującej umowy najmu, jeśli okaże się, że lokator posiada tytuł prawny do nieruchomości znajdującej się nie tylko na terenie gminy, ale również sąsiadującej. Lokator będzie obowiązany do składania dodatkowych oświadczeń o nieposiadaniu dodatkowej nieruchomości (lub prawa do nieruchomości) pod groźbą sankcji karnych.

Gmina rozwiąże umowę najmu także wtedy, gdy stwierdzi, iż dany lokal jest za duży dla potrzeb dotychczasowego najemcy. Ma to mieć miejsce, np. gdy mieszkanie o powierzchni 70 m2 zajmuje tylko jeden lokator. Teraz górna granica metrażu przypadająca na jedną osobę ma wynosić 50 m2, a każda kolejna zamieszkująca w lokalu ma zwiększać tę normę o kolejne 25 m2. Gdy powyższe warunki nie zostaną spełnione gmina będzie mogła wypowiedzieć umowę w terminie nie krótszym niż 12 miesięcy, jednocześnie oferując najemcy lokal zamienny.

Ostatnią ważną z punktu widzenia najemców zmianą proponowaną przez Ustawodawcę jest uregulowanie i ujednolicenie definicji rodzajów opłat, których zaległości będą mogły być podstawą do wypowiedzenia umowy najmu. W tej chwili właściciel lokalu ma prawo wypowiedzenia umowy w przypadku, jeśli najemca zwleka z zapłatą czynszu za trzy pełne okresy oraz pisemnym wezwaniu go do zapłaty i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu. Jednakże prawo wypowiedzenia umowy nie przysługuje jeśli najemca uiszcza czynsz, natomiast nie płaci za dodatkowe koszty utrzymania lokalu, w tym media (prąd, gaz) oraz inne opłaty (wywóz śmieci, kablówka itp.). Zwłaszcza jeśli najemca nie zawarł odpowiednich umów z dostawcami tychże mediów. W związku z tym Ustawodawca wprowadza dodatkowe rozróżnienie, w którym stwierdza, iż takie opłaty mają znaczący udział w kosztach utrzymania lokalu i mogą stanowić podstawę wypowiedzenia umowy przez wynajmującego.

Wszystkie powyższe zmiany mają znacznie poprawić gospodarkę mieszkaniową gmin, przyczynić się do wzrostu puli mieszkań przeznaczonych pod wynajem, a także zapewnić najuboższym mieszkańcom gminy racjonalne oraz sprawiedliwe zasady przyznawania lokali. Projekt nowelizacji jest już w dość zaawansowanym stanie i można się spodziewać, iż trafi pod obrady Sejmu w przeciągu najbliższych paru miesięcy.

Zapewne, jak zwykle, czas dopiero pokaże, czy postulaty zawarte w projekcie rzeczywiście pozytywnie wpłyną na kulejącą w tej chwili gospodarkę lokalową gmin oraz czy odmienią niewesołą sytuację wielu rodzin w naszym kraju.
Czego sobie i Państwu życzę.

Paweł Sawicki
www.ceresdoradztwo.eu
www.facebook.com/CeresDoradztwo