Co dalej z rynkiem nieruchomości?

Mijający rok nie był zbyt przychylny dla sprzedających nieruchomości, zresztą podobnie jak poprzedni. Serwisy analityczne podają średni spadek cen metra lokalu mieszkalnego (tylko w 2011 roku) o ok. 15-20 %. Lecz mimo spadków, ceny atrakcyjnych lokalizacji nadal utrzymują się na tym samym, dość wysokim poziomie.

Szczególnie widać to w nowo oddawanych inwestycjach deweloperskich, gdzie spadek cen można podsumować pytaniem: jaki spadek? Cena metra kwadratowego nowo oddanej inwestycji Quattro Towers w Gdańsku Wrzeszczu kształtuje się na poziomie 8500 zł brutto. Cena w inwestycji Garnizon (również we Wrzeszczu) to średnio ok. 6700 zł brutto za metr kwadratowy.

Jak wygląda sytuacja w innych rejonach Trójmiasta? Sopot - inwestycja Aquarius, średnia cena 8800 zł/m2 brutto. Gdynia Redłowo - średnia cena m2 inwestycji to 6800-7500 zł brutto. Naturalnie, są to statystyki atrakcyjnych inwestycji zarówno lokalizacyjnie, jak i konstrukcyjnie. Co ciekawe większość z tych osiedli to tzw. kołchozy lub blokhausy skupiające na małej powierzchni znaczną liczbę ludzi. Niemniej takie mieszkania, jak i mieszkania w ogóle cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem.

Podając za Domem Kredytowym Notus, w 2011 roku drastycznie spadła sprzedaż domów w porównaniu do sprzedaży mieszkań, i to zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Wyliczenia oscylują w granicach 65 proc. nabywców wybierało mieszkanie, a tylko 20 proc. kupowało dom. Naturalnie te statystyki odnoszą się do całego rynku nieruchomości w Polsce, lecz wskazują na pewien wyraźny trend. Ponadto zauważalny jest wzrost liczby transakcji na rynku wtórnym, choć nadal różnice są niewielkie. Szczególnie w naszym regionie prym wiedzie rynek pierwotny. Na sytuację ma również wpływ fakt, iż sprzedający nieruchomość niechętnie reagują na wahania rynku i wolą przeczekać bessę, niż obniżyć cenę swojego mieszkania czy domu o kolejne 10-15 proc. Zwłaszcza iż deweloperzy również nie przykładają dużej wagi o doniesieniach o kryzysie. Po ich mieszkania dalej ustawiają się kolejki chętnych, często widzących w zakupie mieszkania z rynku pierwotnego inwestycję na przyszłość, bardziej niż z rynku wtórnego, gdzie klienci szukają "okazji".

Ta sytuacja może się jednak odmienić. W 2012 roku przestał obowiązywać rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych "Rodzina na swoim". Już wcześniej, po nowelizacji ustawy w sierpniu ub. roku, mieszkań kwalifikujących się do dopłaty znacznie ubyło. Na rynku pierwotnym w Gdańsku cena m2 nie mogła przekroczyć 4877,50 zł. W pozostałych miastach woj. pomorskiego cena wynosiła maksymalnie 4075,50 zł. To skutecznie ograniczało liczbę kwalifikujących się inwestycji z rynku pierwotnego.

Ale to nie koniec. Z początkiem roku większość banków zdążyła już wdrożyć znowelizowaną rekomendację S stworzoną przez Komisję Nadzoru Finansowego. Co ona oznacza? W skrócie kłopoty dla chętnych na otrzymanie kredytu hipotecznego. Najistotniejsze cechy nowelizacji to kryteria rozpatrywania wniosków o przyznanie kredytu, czyli inaczej obliczania "zdolności kredytowej" kredytobiorcy. Pierwsza zmiana dotyczy długości okresu kredytowania. Polega ona na tym, że jeśli bank chce udzielić kredytu na ponad 25 lat, zdolność kredytowa musi być obliczona na okres maksymalnie do 25 lat. Czyli jeśli kredytobiorca składa wniosek o kredyt rozłożony na 35 lat bank musi rozpatrywać jego wiosek, jakby był złożony na 25 lat.

To nie wszystko. Wysokość miesięcznego zobowiązania wobec banku kredytów walutowych nie może przekroczyć 42% miesięcznego wynagrodzenia netto (w porównaniu do 60 % w roku 2011). Te zmiany znacząco wpłyną na obrót nieruchomościami w roku 2012. Już teraz wielu specjalistów prognozuje znaczny spadek cen nieruchomości szczególnie w ostatnim kwartale 2012. W mojej opinii korekta ceny średniej m2 mieszkania nie nastąpi wcześniej jak w połowie 2013 roku, szczególnie na rynku pierwotnym, który jeszcze jest napędzany inwestycjami rozpoczętymi w 2009-2010 roku. Oczywiście dotyczy to inwestycji "premium". Pozostałe mogą zanotować nieznaczny spadek ceny, lecz pamiętajmy, że deweloper ma mniejsze pole do manipulacji ceną niż przeciętny Kowalski sprzedający mieszkanie po rodzicach.

Dla dewelopera cena m2, to wypadkowa ceny gruntu, kosztów budowy, reklamy, utrzymania obiektu, a dodatkowo, jak pisałem w jednych z moich poprzednich tekstów pt. "Młot na dewelopera", zostanie w połowie roku 2012 obarczony restrykcyjnymi zapisami ustawy o ochronie nabywców lokali, za które koszty będzie musiał ponieść nie kto inny jak konsument.

Paweł Sawicki