Ile jest warte moje mieszkanie?

Jednym z podstawowych problemów osób wystawiających swoje mieszkanie do sprzedaży jest określenie wysokości ceny ofertowej. Przy wycenie własnego mieszkania powinniśmy wystrzegać się kilku podstawowych błędów.

Pierwsze kroki osoby zainteresowanej sprzedażą mieszkania są kierowane do portali oferujących ogłoszenia sprzedaży nieruchomości. Wizyta rozpoznawcza na portalu z pewnością zakończy się bardzo optymistycznie i pozwoli na ukształtowanie opinii o wysokich cenach i możliwości dobrej sprzedaży. Zawsze istnieje nieodparta pokusa, by wystawiona cena ofertowa mieszkania kształtowała się w granicach wartości podawanych w ogłoszeniach internetowych plus kilka-kilkanaście tysięcy złotych na ew. negocjacje.

Dzięki takiemu manewrowi można zaprzepaścić realną możliwość sprzedaży mieszkania. Należy pamiętać, że większość ofert znajdujących się w serwisach ogłoszeniowych jest promowana przez agencje nieruchomości. Cena może więc zawierać prowizję pośrednika. Z pewnością zawiera też pewien margines negocjacji (nawet 5 proc. ceny). Widzimy więc, że wystawiając naszą ofertę z dodatkową "górką" nie ma co liczyć na zainteresowanie potencjalnych nabywców.

Cena może niewiele odbiegać od cen podobnych ofert, ale z pewnością różnica pomiędzy nią a rzeczywistymi cenami transakcyjnymi w okolicy będzie duża.
Nie poleca się również opierania kalkulacji ceny ofertowej na informacjach o transakcjach zasięgniętych od rodziny, czy znajomych. Nagminne jest koloryzowanie opowieści o osiągniętej cenie, więc wskazówki mogą również okazać się nietrafne.

Niestety sprzedający nieruchomość nie ma zbyt wielu możliwości porównania cen transakcyjnych. W samodzielnej kalkulacji ceny pomagają tabele transakcyjne dostępne w niektórych portalach internetowych i dodatkach nieruchomościowych do codziennej prasy. Z reguły takie informacje są dostarczane przez działających na lokalnych rynkach pośredników (bądź stowarzyszenia pośredników) i oprócz podstawowych parametrów mieszkania zawierają informację o jego stanie technicznym, a czasem nawet liczbie dni w sprzedaży. Szczególnie ta ostatnia informacja może być bardzo istotna dla sprzedającego.Pamiętając, że mieszkanie nie jest produktem jednorodnym, każdorazowo należy uwzględnić w wycenie całą masę czynników wpływających na cenę. Nawet w jednym budynku różnice w cenie mieszkania mogą sięgać 20 proc.

Korzystając z usług pośrednika warto zapytać o możliwość przygotowania podstawowej wyceny mieszkania w oparciu o przeprowadzone w biurze nieruchomości w ostatnim czasie transakcje. Nie powinno być z tym problemu, tym bardziej, że wiele biur systematycznie zbiera ceny transakcyjne lub posiada skrypty pozwalające określić przybliżoną cenę nieruchomości. Dla doświadczonego pośrednika działającego na lokalnym rynku, jedna wizyta w mieszkaniu pozwala na zaproponowanie przedziału ceny ofertowej. Szczególnie dociekliwym klientom pozostaje zamówienie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Kalkulacja ceny powinna być poprzedzona analizą sytuacji, w jakiej się znajdujemy. Inaczej należy podchodzić do tej czynności w sytuacji potrzeby szybkiej sprzedaży, inaczej zaś, jeśli priorytetem jest uzyskanie możliwie najwyższej ceny. Jednak od tej, z pozoru prostej czynności, zależy późniejszy sukces w sprzedaży.

Metrohouse & Partnerzy S.A.
www.metrohouse.pl