Działka na gazie

Kancelaria Prawna Cyman i Wspólnicy Spółka Komandytowa przybliża nam tematy związane z poradami prawnymi. W tym odcinku poznamy zagadnienia związane ze służebnością przesyłu.

Przez wiele nieruchomości przebiegają linie przesyłowe - napowietrzne lub podziemne. Najczęściej są to słupy energetyczne, gazociągi, wodociągi lub ciepłociągi. Często w sposób istotny ograniczają one prawo korzystania z nieruchomości, chociażby z uwagi na wymagania prawa budowlanego.

Wciąż niewiele osób wie, że jeśli właściciel urządzeń przesyłowych nie posiada tytułu prawnego do tego, aby korzystać z naszej nieruchomości, przysługuje nam wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz odszkodowanie, jeśli z uwagi na obecność tych urządzeń doznaliśmy szkody majątkowej. Szacuje się, że nieuregulowany stan prawny co do urządzeń przesyłowych dotyczy nawet 90% działek.

Służebność przesyłu uregulowana została w kodeksie cywilnym w artykułach od art. 3051 do art. 3054 k.c. Regulacja ta dodana została przez art. 1 pkt 2 ustawy z 30 maja 2008 r. zmieniającej kodeks cywilny z dniem 3 sierpnia 2008 r., w celu uregulowania stosunków prawnych dotyczących urządzeń przesyłowych między przedsiębiorcami przesyłowymi i właścicielami nieruchomości, na których takie urządzenia znajdują się, oraz ułatwienia dalszych inwestycji w sieci przesyłowe.

Służebność przesyłu ustanowiona zostaje w formie aktu notarialnego i następnie wpisywana jest do księgi wieczystej nieruchomości. Ustanowienie tej służebności może nastąpić odpłatnie albo też nieodpłatnie. Najczęściej właściciele nieruchomości domagają się wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu oraz dodatkowo wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, za okres 10 lat (tyle bowiem wynosi okres przedawnienia).

Negocjacje rozpoczynają się zazwyczaj wezwaniem do zawarcia umowy, która powinna w szczególności określać treść ustanowionej służebności, jak również powinna ujmować ewentualne wynagrodzenie przysługujące właścicielowi obciążonej nieruchomości. Jeśli strony nie mogą dojść do porozumienia w kwestii jej warunków, można ustanowić służebność przesyłu w drodze orzeczenia sądowego, w trybie postępowania nieprocesowego. W takim przypadku sąd ustali również wysokość wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości (najczęściej przy pomocy biegłego sądowego).

W celu wykazania swoich roszczeń przed sądem, należy załączyć odpis aktualny z księgi wieczystej dla nieruchomości, na której posadowiono urządzenia przesyłowe, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, ewentualnie inne dokumenty, na okoliczność wykazania istnienia oraz miejsca ulokowania na nieruchomości urządzeń przesyłowych, wezwanie do zawarcia umowy oraz potwierdzenie, że nie jest możliwe jej zawarcie w drodze pozasądowej (np. negatywna odpowiedź przedsiębiorcy lub protokół negocjacji zakończonych niepowodzeniem).

W rzadkich przypadkach można domagać się nabycia przez przedsiębiorcę gruntu, na którym znajdują się urządzenia przesyłowe. Jest to możliwe, jeżeli urządzenie przesyłowe ma wartość znacznie wyższą od wartości zajętej nieruchomości.

Przedsiębiorca może powołać się na zarzut zasiedzenia służebności, jeżeli przez dłuższy czas korzystał z widocznych i trwałych urządzeń przesyłowych, które znajdują się na cudzej nieruchomości. Sąd może stwierdzić nabycie służebności przesyłu w drodze zasiedzenia), jeśli przedsiębiorca przesyłowy korzystał z takich urządzeń przez co najmniej 20 lat w taki sposób, jakby ta służebność mu przysługiwała. Okres ten wynosi jednak co najmniej 30 lat, jeśli przedsiębiorca działał w złej wierze, czyli miał lub powinien mieć świadomość, że urządzenia przesyłowe znajdują się na nieruchomości, do której przedsiębiorca przesyłowy nie posiada tytułu prawnego.

Wprowadzenie służebności przesyłu, wbrew oczekiwaniom autorów nowelizacji, nie rozwiązało problemu urządzeń przesyłowych. Nie jest satysfakcjonujące ani dla właścicieli nieruchomości, ani przedsiębiorców. Obecnie trwają prace nad ustawą o korytarzach przesyłowych celu publicznego. Ułatwić ma ona zarówno inwestycje celu publicznego, jak i negocjowanie warunków umów o ustanowienie służebności przesyłu z właścicielami nieruchomości, przez które linie te mają przebiegać.

Projekt przewiduje wprowadzenie podobnych rozwiązań jak w ustawie o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - pewne ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, na której zostanie ustanowiony "korytarz przesyłowy celu publicznego", mają być rekompensowane przez odszkodowania, ustalane bądź umownie, bądź na drodze sądowej.

Radca prawny Damian Cyman